皆さん、こんにちは。SAKURA財産形成承継の大原です。

相続した不動産を「とりあえず共有名義」にしたものの、どうやって解消すれば良いのか分からない――そんな悩みを抱える人は少なくありません。

その結果、管理も売却もリフォームも、いつまでも意思決定ができず、誰かの不満が溜まったり、不動産価値が下がったりと、気づけば誰も、何も動かせなくなる「共有名義地獄」に陥ってしまうのです。

最初の世代はなんとかごまかせても、相続を繰り返すうちに共有者は増えます。場合によっては行方不明の方や認知症の方が現れる可能性もあります。

そうなった頃には、話し合いそのものが成り立たなくなっているでしょう。放置すればするほど、状況は悪化していくのです。

相続人が多すぎる！“共有名義地獄”の回避マニュアルではこのような状況をどうしたら回避できるのかについてお話ししました。

今回はすでに「共有名義地獄」に陥り、「なんとかして共有名義を解消したい」という方のために、円満に解消するための3つの方法を、それぞれのメリットと注意点とあわせてわかりやすく解説します。

共有名義を“円満に”解消する、3つの方法

方法①：誰か一人が買い取って「単独名義」にする

実家に住み続けたい人がいる、「なんとか残していきたい」と思い入れのある人がいる——。

そんな場合は、その人が他の共有者の持分を買い取り、単独名義にまとめる方法があります。

ここでのポイントは「買い取り価格」です。

親族同士だからと相場より大幅に安い金額を設定すると、その差額が「贈与」とみなされ、思わぬ贈与税が発生することもあります。

そのため不動産会社・不動産鑑定士の査定や税理士の見立てをもとに、適正な時価で取引することが必要不可欠。

「家を手放したくない」という想いを守りながら、共有名義のしがらみだけを解消できるのが、この方法の魅力です。

方法②：不動産全体を売却して「現金で分ける」

誰も使う予定がないのなら、いっそ全体を売却し、代金を持分割合に応じて分けるのが最もシンプルです。

確かに建物全体の売却は、共有者全員の同意が必要なので、面倒に感じるかもしれません。

ただし全員がまとまって売れば、持分だけを切り売りするより資産価値が下がりにくく、買い手も見つかりやすいという利点があります。

売り出す時期や価格は事前に共有者間ですり合わせておくと、いざ動き出すときに話がスムーズです。

なお売却益には譲渡所得税や住民税がかかる可能性があるため、手取り額は事前に確認を。代表者が立て替えてきた固定資産税や修繕費の精算も忘れてはいけません。

共有者は固定資産税の納付に連帯責任を負いますが、内部的には持分割合に応じた負担となるため(民法253条)、立て替え分は他の共有者に請求できる場合があります。

方法③：自分の持分だけを売却して「共有から抜ける」

話し合いがどうしてもまとまらない——。

そんなときの選択肢が、自分の持分だけを第三者に売り、共有関係から抜ける方法です。これは他の共有者の同意なしに行えます。

ただし、持分だけを買いたい人は限られるため、価格は下がりがち。

さらに見ず知らずの第三者が新たな共有者として加わることで、残された親族との関係がこじれるリスクもあります。

まずは他の共有者に買い取ってもらうか、全体売却を先に検討するのが得策でしょう。

解消の前に、まずは「現状の棚卸し」を

3つのうち、どの方法を選ぶにしても、出発点は「現状を正しく把握すること」です。共有名義の解消へと動き出す前に、まずは次の作業を進めておくようにしましょう。

□登記簿で各共有者の持分割合・相続登記の状況を確認

□固定資産税・管理費・修繕費を、誰がいくら負担してきたか(立て替えは証拠を保管)を把握

□不動産の市場価格や想定される税額を、専門家に査定してもらう

□共有者全員の意向（買い取り・売却・保有）をすり合わせる場を持つ

なお、共有者が所在不明の場合でも、「相続開始から10年以上が経過している」などの一定の要件を満たせば、裁判所の手続きによって他の共有者が持分を取得したり、第三者へ譲渡したりできる制度を利用できることがあります。

一方、共有者が認知症などで判断能力に不安がある場合は、成年後見制度など別の対応が必要になることがあります。自己判断で進めず、早めに専門家へ相談しましょう。

専門家と二人三脚で進める、脱共有名義

こうした整理の作業は、ご自身でもある程度は進められます。

ですが、持分の評価、贈与税や譲渡所得税の試算、共有者同士の利害調整、そして複雑な法改正への対応まで——これらを働きながらお一人で背負うのは、現実的ではありません。

そんなときこそ、私たちのような専門家を“使って”ください。

大切なのは「丸投げする」のではなく、「判断の精度を上げるために活用する」という発想です。

ご自身で方向性を描き、そこにプロの視点を重ねる。二人三脚でご家族全員が納得できる出口を目指しましょう。

まとめ

共有名義を解消する方法は、

①買い取って単独名義にする

②全体をまとめて売却して現金を分ける

③自分の持分を売って抜ける

の3つに大きく分けられます。正解は一つではありません。共有者同士の関係性や資金状況によって変わります。

ただ、共通して言えることがひとつあります。

それは放置すればするほど共有者は増え、合意は遠のき、状況は悪化していくということです。「いつかやろう」ではなく「こじれる前に動く」ことこそが、家族の関係も、大切な資産も守る近道になります。

私たちSAKURA財産形成承継株式会社は、不動産の売買・管理・相続を、税務や資産形成のプロフェッショナルとも連携しながらトータルでサポートしています。

「共有名義を解消したいが何から始めればいいかわからない」「家族と揉めずに整理したい」という方は、ぜひ一度、当社のお問い合わせフォームからご相談ください。