皆さん、こんにちは。SAKURA財産形成承継の大原です。

「実家に近い長男がとりあえず窓口になろう」

「親父の面倒を見ていた兄さんがそのまま管理を引き継げばいい」

親から賃貸アパートやマンションを相続した際の最初の話し合い。このように「とりあえず」で体制を決めてしまうケースが少なくありません。

一見すると兄弟姉妹の間で平和に決まったように思えるこの合意ですが、実はこれこそが、数年後に家族関係を悪化させる「時限爆弾」になりかねません。

「良かれと思って引き受けたのに、休日に草むしりや修繕対応に追われて割に合わない」と感じる管理者と、「本当にちゃんと運営されているのか、状況が見えなくて不安だ」と疑念を抱く周囲の相続人——。

お互いに親族だからこそ本音を言い出せず、不公平感と不信感が少しずつ積み重なっていくのです。

今回は相続した物件の管理で生じるトラブルの構造を紐解き、家族の円満と大切な資産を守るための「持続的な管理体制づくり」を解説します。

なぜ親族間の管理は破綻するのか？——「タダ働き」と「板挟み」が生む不満と不信

収益物件を相続した際、多くの方が「思い出の品」を分ける感覚で管理体制などを決めてしまいがちです。しかし、賃貸物件の運営は入居者という顧客を抱えた「小さな事業」に他なりません。

事業である以上、最終的な決定権者や責任者を決めずに「家族だから話し合えば大丈夫」と進めること自体が、経営上の大きなリスクになります。

家賃収入の分配は「持分均等」で本当に良いのか？

相続人の間で最も摩擦が起きやすいのが、家賃収入の分配です。

民法や最高裁判例に基づき、共有不動産から生じる法定果実（家賃収入）は各共有者がその持分割合に応じて取得するのが基本。例えば家賃収入が年間1,200万円ある物件を、3人の相続人で3分の1ずつ相続したのであれば、一人当たりの取り分は400万円になります。

しかし、法律は「誰が現場で苦労をするのか」という労働の手間や拘束時間までは計算に入れていません。

そのため、基本通りに家賃収入の分配を「持分均等」にすると、汗を流して入居者などへの対応を続ける相続人と、自宅で入金を待つだけの相続人が全く同じ金額を受け取るという構造が生まれてしまいます。

管理業務を担当する親族の負担が大きい場合には、業務内容や作業量に応じた管理報酬を設定することも検討しましょう。家族だから無償で当然と考えるのではなく、適正な対価と責任の範囲をあらかじめ明確にしておくことが、長期的な関係維持につながります。なお、報酬の支払いについては税務上の取り扱いにも注意が必要です。

誰が決めて、誰がお金を出す？

親族間での管理がうまくいかないもうひとつの原因が、トラブル対応での判断基準の曖昧さです。

入居者から「給湯器が壊れてお湯が出ない」と連絡が入った際、緊急の修理費用を誰の財布から立て替えるのかが決まっていなければ、迅速な対応はできません。

管理を任された側が独断で業者を手配して費用を差し引けば、他の親族から「相談もなく勝手にお金を使った」と不信感を持たれる場合があります。

逆に、全員の合意を待っていて対応が遅れれば、入居者との間で深刻なトラブルに発展しかねません。

相続人が選べる「3つの管理体制」とそれぞれの限界

相続後の賃貸物件を維持していくためには、誰がどのように責任を持つのか、体制を客観的に比較して選ぶ必要があります。

主な選択肢として、以下の3つのモデルが挙げられます。

管理体制	メリット	デメリット・注意点	向いているケース
親族代表による自主管理	外部委託費がかからない	担当者の負担が極めて重く、不透明感から感情的な対立が生じやすい	規模が小さく、相続人間の合意形成が密に取れる場合
管理会社への全面委託	専門的な実務を任せられ、第三者が入ることで収支が透明化する	所定の管理委託費が発生し、会社選定や定期的なモニタリングが必要	相続人全員が遠方に住んでいる、または多忙な場合
法人化・家族信託の活用	管理・処分権限を一本化でき、次世代の相続トラブルの予防につながります。仕組みの設計次第で管理権限や意思決定を整理でき、長期的な資産承継にも対応しやすくなります。	設立や組成の手続きの他、各種税金の支払いが必要となり、専門知識を持った支援者が不可欠です。法人化と家族信託は異なる制度であり、それぞれ手続きや費用、税務上の取り扱いが異なります。導入には十分な検討と専門家の支援が必要です。	資産規模が大きく、長期的な承継を整えたい場合

※上表の分類はあくまで一例です。実際はこの限りではありません。

どの体制を選択する場合でも、親族間の口約束だけで済ませるのではなく、業務の範囲や費用の取り扱いを明文化することが不可欠です。

トラブルを未然に防ぐ「管理ルール設計」4つのステップ

身内同士の感情論を排し、安定した物件運営を続けるためには、ビジネスの視点を取り入れた事前のルール作りが有効です。

以下のロードマップに沿って、必要な取り決めを段階的に整えていきましょう。

STEP1：管理業務の棚卸し

清掃、入居者募集、賃料回収、修繕対応、確定申告の手続きなど、物件管理に伴うすべての業務を書き出し、年間でどれだけの手間が発生しているのかを可視化します。

STEP2：物件専用口座の開設と資金の分離

家賃の受け取りや修繕費の支払いを個人の生活口座と明確に分けます。将来の修繕に備える資金や税金などの支払分をあらかじめプールし、残った利益のみを分配する流れを作ります。また、各共有者の確定申告についても、税務上の取り扱いを確認しておくことが大切です。

STEP3：意思決定権限の文書化

日常的な軽微な修繕は管理者の裁量で行い、一定規模以上の支出や契約条件の変更は全員で協議するなど、明確な基準を設けて書面で合意を交わします。

STEP4：定期的な収支報告の実施

年に一度、確定申告などのタイミングに合わせて、各自の手続きに必要な年間収支や建物の修繕履歴などの資料を共有する場を設けます。情報をオープンに保つことが、不要な不信感を防ぐことにつながります。

こじれる前に、専門家に頼るべき理由

「身内だけの話し合い」には“感情”がつきもの

管理体制やお金のルールを決めようとしても、当事者同士の話し合いでは議論が感情的な対立にすり替わってしまうことが少なくありません。

不動産とは本来関係のない「過去の親子関係や兄弟関係のわだかまり」が無意識に持ち込まれてしまうからです。

どれほど論理的に正しい提案であっても、身内から言われると「指図された」「自分勝手に仕切ろうとしている」と受け取られ、感情的な反発を招くケースが見られます。

一度こじれてしまった感情を当事者だけで修復するのは、簡単なことではありません。しかも揉めている間にも入居者対応や修繕など、日常の管理実務は止まることなく発生し続けます。

「困ったら相談」より「まずは相談」

多くのオーナー様は、「実際に家族間で揉めてから相談しよう」「何か問題が起きてから専門家を探そう」と考えがちです。

しかし、関係性がこじれて疑心暗鬼が生まれてからでは、どれほど合理的な解決策を提示しても「相手を利するための案ではないか」と警戒され、合意形成が著しく困難になります。

だからこそ、トラブルの火種が小さいうちに、あるいは何も問題が起きていない「最初の段階」で第三者を入れることに大きな意味があります。

「兄貴が勝手に決めたルール」ではなく、「専門家が作成した中立で客観的な基準」という看板があるからこそ、お互いに角を立てず、納得してサインを交わすことができるのです。

まとめ：持続的な「仕組み」を作ることが、家族を守る最大の防壁

物件の管理体制を整える本来の目的は、単に建物を維持することだけではありません。最も大切なのは、「相続をきっかけに家族の絆が壊れてしまう事態を防ぐこと」です。

親族間だけで抱え込み、誰かの善意に頼った管理を続けていると、いずれその人が限界を迎えてしまいます。全てを身内だけで解決しようとするのではなく、早い段階で専門家の客観的な判断を活用することが非常に重要です。

SAKURA財産形成承継株式会社では、税理士・司法書士・弁護士等と密に連携しながら、不動産の管理体制の見直しから長期的な資産承継まで、ワンストップのトータルサポートを提供しております。

「相続したアパートの管理を誰が担うべきか悩んでいる」

「家族と揉めることなく、公平で透明なルールを整えたい」

このようにお悩みの方は、ぜひ一度、当社のお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。まずは一緒に現状整理からお手伝いさせていただきます。