皆さん、こんにちは。SAKURA財産形成承継の大原です。

「不動産を相続する予定がある」あるいは「実際に不動産を相続した」ものの、自分が住んだり、使ったりできないため、一体どうしたらいいかわからない、という方は少なくありません。

「減るものでもないし、良いアイデアが思い浮かぶまで、放っておけばいいか」と思う方もいるかもしれません。

しかし、相続不動産を放置していると、固定資産税・維持管理費用といったコスト、不法投棄や放火などのリスクが高まるため、できれば早い段階で有効活用したいところです。

とはいえ、一口に「不動産活用」と言ってもその方法は千差万別。様々な考え方があります。

そこで今回は、代表的な有効活用法を6つ紹介。相続不動産の有効活用について、お考えになるきっかけとなれば幸いです。

商業用不動産として活用

企業のオフィスやコンビニなどの店舗に物件を貸し出せば、賃料収入を得ることができます。

商業用不動産として活用する最大のメリットは安定した賃料収入。個人を対象とする賃貸住宅に比べ、引越しの頻度が低く、長期的に入居する可能性が高いからです。

一方で1件あたりの賃料が高いぶん、一度空室になった際の影響が大きい点はデメリットです。

実際に商業用不動産として運用をスタートさせるには、用途変更の申請や賃貸借契約の締結などを進めなければなりません。

その際は、不動産管理会社や宅建業者に相談し、専門家から物件の価値評価や管理方法についてのアドバイスを受ける必要があります。

駐車場として運用

建物が建っていない更地や使用されていない土地を相続した場合には、月極駐車場やタイムパーキングとして運用するという選択肢もあります。

メリットは低コスト・低リスク。建物を建てないので初期費用が抑えられると同時に、災害等が起きてもやはり建物がないので倒壊などの心配が要りません。

また後になって別の用途に活用したくなっても撤去費用等が抑えられるので、比較的融通が利きやすいというのも魅力です。

一方で、賃貸住宅などに比べて税金負担が重い点、収益性の低さ・競合の多さはデメリットと言えます。

駐車場運用を始めるために複雑な手続きは基本的に必要ありません（500平方メートル以上の駐車場を除く）。

ただし、前述の通り競合が多いため、前もって駐車場運営会社などに相談し、需要予測や収益性の分析を行ってもらったうえで判断をするのが無難です。

また、土地所有者の負担なく一括で駐車場業者に賃貸することも可能です。

太陽光発電設備の設置

屋根や空き地にソーラーパネルを設置して売電するという活用方法もあります。

メリットは環境に優しく、固定価格買取制度（※）により安定した収入が見込めることです。

デメリットとしては、今後同制度が改正・廃止され、売電で得られる収益が今後低下していくリスクがある点や、台風や地震などの災害によって設備にトラブルが発生するリスクがある点が挙げられます。

導入するには電力会社との契約や設備認定の申請が必要なため、太陽光発電システム会社や電気工事業者に相談するようにしましょう。

※固定価格買取制度…再生可能エネルギーで発電した電気を、電力会社が一定価格で一定期間買い取ることを国が約束する制度（引用：資源エネルギー庁）

民泊施設として運営

一戸建てやマンションの一室を短期滞在者向けに貸し出す民泊事業も、相続不動産の活用法の一つです。

メリットは通常の賃貸よりも高い収益が期待できることですが、デメリットとして管理の手間やコスト、近隣とのトラブルリスクを念頭に置いておきましょう。

また民泊施設として運営する場合は、所定の手続きを抜け漏れなく行わなければ、違法行為とみなされる可能性もあります。

住宅宿泊管理業者に運営を代行する、行政書士に相談をして確実に手続きを済ませるなど、専門家のサポートを受ける必要があります。

トランクルームとして活用

トランクルームとは、使われていない建物や土地を物置スペースとして貸し出す施設のこと。

メリットは需要が安定していることと、比較的低コストで始められることです。また小さな土地や変形地でも活用することができます。

一方、賃貸住宅として運用する場合に比べて節税効果が小さい点、競合が多い点はデメリットと言えます。

また、場合によっては建築基準法に則った施設にしたり、倉庫業の登録申請をしたりする必要があります。

あらかじめ設計士やコンテナ販売業者に相談しておけば、余計なトラブルを避けることができます。

社会福祉施設として活用

超高齢社会となっていく日本では、高齢者向け住宅やデイサービスセンターなど社会福祉施設には今後も需要が見込めます。

そのため、相続不動産を社会福祉施設として活用するのも選択肢の一つです。

メリットは安定した収益性。業者に一括で借り上げしてもらえれば、経営のノウハウが必要ないだけでなく、一般的な賃貸住宅で生じる入居者集めやクレーム対応といった負担もかかりません。

一方、福祉施設を建設するための費用を借入等で捻出しなければならない他、借り手がつくまでは競合となる同じような条件の不動産との差別化が必要な点など、デメリットもあります。

また、用途変更の申請や各種許認可の取得の他、事業計画の策定や補助金申請が必要となる場合もあるため、福祉コンサルタントや行政書士などの専門家のサポートを受ける必要があります。

まとめ

不動産にはそれぞれ、向いている活用法があります。オフィスや店舗には向いていても、民泊施設には向いていない不動産もあれば、その逆もあります。

こうした判断を、相続人様がご自身で下すのは簡単ではありません。また、いざ活用の方向性が決まっても、必要な手続きをイチから調べて対応するとなれば、膨大な時間と労力がかかります。

SAKURA財産形成承継株式会社は不動産・相続の専門家であり、税理士、社会保険労務士、行政書士、司法書士、中小企業診断士、弁護士などの各士業や各専門コンサルタントと連携して、不動産・相続に関する様々なニーズに対応することができます。

どんな活用法が相続不動産に向いているのかに始まり、活用の方向性が決まった後の諸々の手続きまで、ワンストップでアドバイスやサポートが可能です。

相続不動産の有効活用法にお悩みの方は、ぜひ一度当社のお問い合わせフォームまでご相談ください。