皆さん、こんにちは。SAKURA財産形成承継の寉岡です。

「不動産の自主管理は大変だけど、管理委託料を考えると自分でやった方が良い」そう考えているオーナーの方も多いのではないでしょうか。

しかし実は、自主管理には多くの「見えない落とし穴」が潜んでいます。

収益性の低下、建物の劣化加速、法的リスクの増大など、気づかないうちに大きな損失を被っている可能性があるのです。

実際に弊社にご相談いただくオーナー様の中にも、「もっと早く専門家に相談していれば……」とおっしゃる方が少なくありません。

今回は、多くの自主管理オーナーが見落としがちな「管理会社への委託を検討すべき6つのサイン」をご紹介し、自主管理と管理委託を客観的に比較します。

早めの対策で、あなたの大切な資産を守りましょう。

自主管理オーナーが「委託管理に切り替えるべき」6つのサイン

サイン1：収益性が思うように改善しない

「家賃収入は入ってくるけれど、なかなか利益が上がらない」という状況が続いていませんか？

【判断指標（一例）】

• 近隣エリアの類似物件との家賃差が10%以上ある
• 空室率が年間20%を超えている
• 3年以上家賃を見直していない
• 広告費や修繕費が家賃収入の15%を超えている
• ※各数値はあくまで目安として参考にしてください。

自主管理をしていると、他物件との比較データがないため、「こんなものかな」で済ませてしまいがちです。

また、一般的なオーナー様は、収支の詳細な分析を行う習慣がないもの。これも客観的に改善のポイントを把握しにくい要因です。

賃貸市場は常に変化しており、適切な家賃設定や効果的な募集戦略なしには、本来得られるべき収益を逃してしまう可能性があります。

積極的に収益性を改善していきたいと考えるならば、管理会社への委託を検討するタイミングかもしれません。

サイン2：定期点検・メンテナンスの管理ができていない

「まだ動いているから大丈夫」

そう考えて、法定点検やメンテナンスのスケジュール管理を怠ると、突然の故障による高額な修繕費や、入居者への賠償責任が発生するリスクがあります。

【判断指標（一例）】

• 消防設備の点検を6ヶ月以上していない
• 共用部分の電球切れ対応が1週間以上遅れることがある
• 排水溝・貯水槽の清掃スケジュールが曖昧
  ※各数値はあくまで目安として参考にしてください。

上記で当てはまる項目がある場合は、管理会社への委託を検討するタイミングかもしれません。

一般的に自主管理のオーナー様は、法定点検の義務や頻度を正確に把握していないことも多く、予防保全の重要性への認識が不足しがちです。

本業などが理由でお忙しい方も多いため、仕方がない部分もあります。

しかし、結果としてメンテナンス管理の遅れれば、修繕費・賠償責任のリスクは高まるので注意が必要です。

サイン3：法改正への対応ができていない

賃貸住宅に関する法律は頻繁に改正されます。皆さんはそうした情報をその都度キャッチし、きちんと対応できているでしょうか？

【判断指標（一例）】

• 契約書のひな形を3年以上更新していない
• 民法改正（2020年）後の契約条項の変更点を把握していない
• 重要事項説明の項目追加・変更に対応できていない
• 賃貸住宅管理業法の登録制度の内容を知らない
  ※各数値はあくまで目安として参考にしてください。

法改正への対応ができていない自主管理のオーナー様が多いのは、大きく2つの要因があります。

1. 賃貸住宅に関する法改正に関する情報を、能動的に収集する習慣がないため
2. 法改正の影響が実際に表面化するまでには時間がかかることが多いため

結果として、ある法改正の影響度が見えにくく自分ごととして感じなかったり、「今まで大丈夫だったから」という油断が生じたりして、対応が遅れる傾向にあるのです。

しかし法的な不備は後々大きなトラブルの原因となり、最悪の場合、多額の損害賠償責任を負うリスクもあります。

法的リスクを回避し、適切な契約管理を行いたいと考えるならば、管理会社への委託を選択肢に入れてもよいでしょう。

サイン4：管理コストと手間を比較して割に合わない

自主管理のオーナー様の中には、自分の時間をコスト換算する習慣がない方も少なくありません。その結果、機会損失の概念が薄くなりがちです。

例えば、以下のような状況になっていないでしょうか？

【判断指標（一例）】

• 管理業務に週10時間以上費やしている
• 時給換算すると管理委託料（家賃の5〜8%程度）より高コストになっている
• 他の投資機会を見送ることが月1回以上ある
• 家族から管理業務の負担を指摘されることが増えた
  ※各数値はあくまで目安として参考にしてください。

特に本業が忙しい方や、複数物件を所有している場合、管理業務の負担が想像以上に大きくなっている可能性があります。

時間を有効活用し、より効率的な資産運用を行いたいと考えるならば、管理会社への委託を検討してみても良いでしょう。

自主管理・委託管理、結局どちらが良いのか？

ここまでの内容を読んでも、「結局どっちが良いんだろう？」と迷われている方もいらっしゃるでしょう。

そこで、それぞれのメリット・デメリット、どんな人がどちらの管理方法に合っているのかを下表にまとめました。

以下を参考に、ご自身に合うのはどちらなのかを客観的に検討してみてください。

自主管理・委託管理のメリットとデメリット

管理方法	自主管理	委託管理
メリット	・管理委託料（家賃の5〜8%程度）が不要で、収支上は有利 ・入居者との直接コミュニケーションが可能で、現場の声を把握しやすい ・自分のペースで意思決定でき、迅速な判断が可能	・専門知識・ノウハウの活用により、収益性向上が見込める可能性が高い ・業務負担の大幅軽減により、時間の有効活用が可能 ・法改正等への適切な対応で、法的リスクを軽減 ・24時間対応体制で、入居者満足度の向上
デメリット	・専門知識不足によるリスク（法改正対応、適正家賃設定など） ・時間的負担が大きく、本業や家庭生活への影響が生じる場合がある ・24時間対応が困難で、緊急時の対応に限界がある	・管理委託料のコストが発生する（家賃の5〜8%程度） ・管理会社選びに失敗すると、かえって問題が増える可能性もある ・入居者との距離感が生まれ、現場感覚が薄れる場合も

自主管理が向いている方・委託管理が向いている方

自主管理が向いている方	委託管理が向いている方
・時間に余裕があり、不動産管理自体を楽しめる ・物件数が少なく（1〜2件程度）、管理負担が軽い ・建築や法律に関する知識がある、もしくは継続的に学習できる	・本業が忙しく、時間的余裕がない ・複数物件を所有している、または今後増やす予定があり、管理負担が重い ・収益性の最大化を重視したい ・専門的な知識の習得に時間をかけたくない

まとめ

今回は、自主管理オーナーが見落としがちな「管理会社への委託を検討すべき4つのサイン」をご紹介しました。

4つのサインのうち2つ以上に該当する場合は、管理委託への切り替えを真剣に検討されることをおすすめします。

重要なのは、早めの対策。

問題が深刻化してからでは、対処に時間とコストがかかってしまいます。

まずは現状を客観的に把握し、専門家による診断を受けてみることから始めてみてはいかがでしょうか。

SAKURA財産形成承継株式会社では、不動産の管理状況を客観的に診断し、オーナー様一人ひとりの状況に合わせた最適な解決策をご提案しています。

「自分の物件は管理委託すべきか迷っている」
「管理会社選びで失敗したくない」

といったお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度当社のお問い合わせフォームまでご相談ください。

経験豊富な専門家が、あなたの大切な資産の価値向上をサポートいたします。