皆さん、こんにちは。SAKURA財産形成承継の寉岡です。

入居者募集の際、あなたはこう思ったことはないでしょうか。

• 内見の印象は悪くなかった
• 条件面も特に問題はない
• 保証会社の審査も通っている

――だから、大丈夫だろう。

しかし、その判断は本当に正しかったのでしょうか？

実際、多くのオーナー様はこの段階で

「ちゃんと吟味した」
「特に引っかかる点はなかった」

と判断しているにもかかわらず、入居後にトラブルが起きるケースは後を絶ちません。

騒音、ルール違反、クレーム、家賃の遅れ。

「まさかこの人が」という言葉が、現場では何度も繰り返されます。

ではどうすれば、入居者トラブルを未然に防ぐことができるのでしょうか？

実は、入居者トラブルは、入居後に「突然」起きる出来事ではありません。

多くの場合、契約前の時点ですでに、その芽は存在しているのです。

今回のコラムでは、プロが必ずチェックしている「契約前の見極めポイント」について紹介するとともに、入居者トラブルを防ぐ「仕組み」の作り方についてもお話します。

「ちゃんとした人だと思ったのに」はなぜ起きるのか？

「ちゃんとした人だと思ったのに」と感じる理由は、入居者を見る目が甘かったからではありません。

そこには、オーナー様ならではの心理が強く影響しています。

• 空室は、できるだけ早く埋めたい。
• 条件の良い申込者は、正直なところ逃したくない。
• 保証会社の審査も問題なく通っている。

こうした要素が1つずつ重なると、たとえ「慎重に判断しているつもり」でも、半ば無意識のうちに「ここまで揃っているのだから大丈夫だろう」という結論が頭の中で固まってしまうのです。

この心理こそが、いくつかの小さな違和感を見過ごす最大の原因です。

たとえば、説明を少し急かすような態度、ルールに対する反応の薄さ、細かい確認をしない姿勢。

単体で見れば問題にならないこれらの兆候は、「きちんとした人」という前提のもとで、自然と重要度を下げられてしまいます。

その結果、入居後に

「そんな話は聞いていない」
「そこまで厳しいとは思わなかった」

という認識のズレとなって表れ、ゴミ出しや騒音、共用部の使い方をめぐるトラブルへとつながっていきます。

このように、入居者トラブルは突然起きるのではなく、契約前の時点で、すでに芽を出しているのです。

プロが必ず見ている「契約前の見極めポイント」

契約前の見極めというと、つい入居希望者の属性や第一印象に目が向きがち。

しかし、プロが本当に重視しているのは、そこではありません。

以下は、現場で必ず確認されている代表的なチェックポイントです。

① 生活ルールの説明を、どう受け止めているか

• ゴミ出しや騒音、共用部の使い方などの説明を丁寧に聞いているか
• 内容を確認したり、質問をしたりする姿勢があるか

これは、入居後のトラブルを防ぐうえで最も重要なポイントです。

ルールを理解しているか以上に、「理解しようとしているかどうか」が、その後の遵守姿勢を大きく左右します。

「はい、大丈夫です」と即答する人ほど、実際には認識が曖昧なケースも少なくありません。

② 質問の内容が「条件」だけに偏っていないか

• 家賃や設備、初期費用ばかりを気にしていないか
• 生活面や近隣との関係について関心を示しているか

条件への関心が高いこと自体は問題ではありません。

ただ、生活ルールや周囲への配慮にまったく触れない場合、共同生活への意識が薄い可能性があります。

この差は、入居後のクレームや摩擦の発生率に直結します。

③ 書類の扱い方・期限への向き合い方

• 提出期限を守れるか
• 記載内容に抜け漏れがないか
• 指摘事項に対して素直に修正できるか

書類対応は、その人の基本的なスタンスが最も表れやすい場面です。

ここでルーズさが見られる場合、入居後の連絡対応や約束事にも同様の傾向が出やすくなります。

④ 説明を急がせたり、確認を省こうとしたりしていないか

• 「細かい話は大丈夫です」と説明を飛ばそうとしないか
• 重要事項説明を軽く流していないか

このような態度は、「問題を起こす人」のサインというより、「ズレが起きやすい人」のサインです。

理解の浅さは、後から必ず表面化します。

大切なのは「傾向」を感じ取ること

ここで誤解してはいけないのは、プロがこれらの項目を○×で採点しているわけではない、という点です。

たとえば、初対面の相手と仕事をする場面を想像してみてください。

挨拶は丁寧だったか、メールの返信は早かったか、約束の時間を守ったか、こちらの話をきちんと聞いていたか。

私たちは、こうした一つひとつの行動を採点して「この人は信頼できる」と判断しているわけではありません。

複数の振る舞いを重ね合わせながら、「この人とは仕事がやりやすそうだな」「少しズレが出そうだな」と、無意識に“傾向”を感じ取っています。

入居者の見極めも同じで、個々の行動ではなく、行動の積み重ねから全体像を捉えているのです。

個人オーナー様の限界、プロだからこそできる判断

前章で紹介した見極めポイントは、確かに有効です。

しかし、これを個人オーナー様が毎回その都度、冷静に判断するのには限界があります。忙しい中で一貫した基準を保つのは、簡単ではないからです。

得てして判断は主観に左右されやすく、客観的なノウハウとしては蓄積されにくい傾向にあります。

そのうえ、空室への焦りや「今回は大丈夫だろう」という感情が、どうしても入り込んでしまうもの。

プロは、こうした課題を「慎重さ」で補おうとはしません。自分で判断するのではなく、仕組みで判断できる状態をつくります。

個人オーナー様とプロでは、以下のような差があります。

	個人オーナー	プロ（管理会社）
判断基準	感覚・経験に依存	ルール・記録で標準化
判断の一貫性	その時々でブレる	常に一定水準
情報の蓄積	個人の記憶頼み	事例・データとして蓄積
感情の影響	空室焦りが出やすい	仕組みで排除

たとえば、契約前のやり取りで「質問内容そのもの」ではなく、「どのタイミングで質問が出たか」を記録する運用があります。

生活ルールの説明後、すぐに質問が出る人と、最後まで無言の人とでは、理解度や関心の向きが大きく異なるからです。

また別の事例では、書類提出のスピードではなく、提出前に記入内容や提出方法などを確認する連絡があったかどうかをチェック項目にしています。

確認の有無は、入居後のコミュニケーション姿勢を事前に知るための、分かりやすいサインになるためです。

このように、トラブルを防ぐのは「慎重に人を見ること」ではありません。

人の性格を見抜こうとしない前提で設計された管理の仕組みこそが、安定した賃貸経営を支えているのです。

まとめ

入居者トラブルを防ぐのは、オーナー様の注意力や経験値ではありません。

トラブルは運や相手の性格の問題でもなく、気合や慎重さで防げるものでもないのが実情です。

必要なのは、「人はミスをする」「ズレは必ず起きる」という前提に立った管理体制の設計です。

これまでの判断が間違っていたわけではありませんが、見極めや判断を個人だけで抱えるには、その負担が大きすぎます。

だからこそ、管理体制や契約設計まで含めて整えるプロの視点が、安定した賃貸経営には欠かせません。

SAKURA財産形成承継では、入居者募集から契約設計、管理体制の構築までを一体で捉え、物件や入居者の状況に応じた最適な仕組みづくりを支援しています。

法務・保険・管理といった各分野を横断し、個人オーナー様が一人で抱え込まなくて済む実践的なサポートをご提案できるのが強みです。

「どこから設計を見直すべきか」と迷われている方は、ぜひ一度プロの視点で整理してみてはいかがでしょうか。

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