皆さん、こんにちは。SAKURA財産形成承継の寉岡です。

近年、賃貸物件の入居者における高齢化が進んでいます。

国土交通省の調査によると、単身高齢者の割合は過去10年で急増しており、65歳以上の単身世帯は全国で約700万世帯に達しています。

こうした状況のなか、オーナー様からも「最近、入居者が高齢になってきた」「もしもの時はどうすればいいのか」といった不安の声が多く寄せられています。

高齢入居者の増加は、人として支えるべき社会的テーマであると同時に、賃貸経営上のリスク管理課題でもあります。

今回のコラムでは、孤独死などの実態を踏まえつつ、リスクを最小化するための三位一体の対策——「見守り」「孤独死保険」「契約条項の整備」について解説します。

増加する孤独死。オーナーが想定するべきリスクとは？

高齢入居者の増加に伴い、全国で孤独死の件数が増え続けており、東京都23区では2003年に4,849件だった孤独死が、2019年には8,433件と約1.7倍に増加しています。

では、もし入居者が物件内で孤独死した場合、オーナー様にはどのような負担が生じるのでしょうか。

例えば、家賃月6万円の都内・築30年アパートで、孤独死の発見までに10日かかったとした場合、以下のようなコストが発生する可能性があります。

特殊清掃・消臭費用	約25万円
遺品整理費用	約20万円
原状回復工事費用	約35万円
空室期間の発生による家賃損失（約6ヶ月）	36万円（6万円×6ヶ月）
合計	約110万円

※上表の金額はあくまで一例です。実際はこの限りではありません。

少額短期保険協会の全国調査でも、孤独死に伴う損害額は平均92.4万円。

さらに心理的瑕疵による家賃減額などを含めると、100万円を超えるケースが一般的です。

事故物件として再募集をかける際、家賃を1〜2割下げるケースが中心で、内見者がなかなか決まらず、3割下げてもなお募集期間が長期化する傾向があります。

結果として5〜6ヶ月、長いケースでは1年近く空室が続いたというオーナー様の声も聞かれます。

つまり孤独死は、「発生頻度は低くても、1件で年間収益が吹き飛ぶ」ほどのリスクを持っているのです。

この現実を前に、今やすべてのオーナー様に求められているのが、三位一体のリスク対策です。

三位一体のリスク対策とは？──「見守り」「孤独死保険」「契約条項の整備」

孤独死リスクへの備えは、単一の施策だけでは十分に機能しません。

重要なのは、「見守り」「孤独死保険」「契約条項の整備」を連携させることです。

役割	主な目的	効果
見守り	事故の早期発見	損害の最小化
孤独死保険	発生後の費用補填	出費の軽減
契約条項の整備	法的トラブルの防止	貸主・借主の安心

この3つを一体で整えることで、「早く気づける」「損をしない」「揉めない」という“リスク耐性の高い管理体制”を築くことができるのです。

「見守り」──日常の小さな異変を早期に察知する仕組みづくり

孤独死対策の第一歩は、「早く気づける仕組み」をつくることです。

しかしオーナー様が四六時中、入居者の方々の状況を把握しておくわけにはいきません。そこで効果的な施策が「見守りサービス」です。

このサービスには、以下のようなタイプがあります。

タイプ	特徴	目安となるコスト（月額）
緊急通報ボタンタイプ	入居者自身がボタンを押すことで通報できる	約2,000〜3,000円
IoTセンサータイプ	電気・水道等の使用量や人感センサーを使って異常を察知する	約2,000〜3,000円
自動電話安否確認タイプ	一定時間応答がない場合に通報が行われる	約1,000円前後
警備会社連携タイプ	ガードマンが駆けつける	約6,000円〜

※上表の金額はあくまで一例です。実際はこの限りではありません。

たとえば、あるオーナー様はIoTセンサータイプの見守りサービスを導入。それから数ヶ月後のある日、水道の使用が12時間途絶えたことをセンサーが検知しました。

管理を担当していた奥様が確認に向かった結果、転倒して動けなくなっていた入居者を救助できたケースがありました。

小さな異常の検知が、命を救うことにつながる——それが見守りサービスの大きな意義です。

なお、導入の際には、以下の3点に配慮し、余計なトラブルを招かないように注意が必要です。

• プライバシーへの配慮
• 緊急時の連絡ルート（管理会社・家族・警察）
• 契約書への明記

「孤独死保険」──“万が一”に備えるセーフティネット

孤独死が発生しないことに越したことはありません。しかし、見守りサービスなどで対策をしていても、予期せぬ事態は起こり得るものです。

そうした“万が一”に備えるセーフティネットとなるのが、家主費用補償保険（孤独死保険）です。

補償範囲は保険会社やプランによって変動しますが、一例として以下のようなものが補償の対象となります。

補償対象	具体的な内容
原状回復費	特殊清掃、消臭、修繕費用
残置物処理費	遺品整理・廃棄費用
家賃損失	空室期間中の賃料補填
心理的瑕疵補償	家賃減額・入居付け困難時の補填

保険料は1戸あたり月200〜400円程度が一般的。

補償上限は100〜300万円で、「月300円の保険料で300万円の補償」というコストパフォーマンスの高い商品もあります。

孤独死の損害平均額（約100万円）を考えると、全戸加入でも1棟あたり年間数万円でリスクを吸収できる計算です。

「契約条項の整備」──その時、誰が、何をする責任があったのか？

経済的な損失への対策ができていても、まだ安心はできません。なぜなら、以下のようなトラブルが発生する可能性があるからです。

• 遺族から「管理がずさんだった」「見守りを怠った」などの責任を問われたり、損害賠償を請求される。
• 相続人や後見人から「契約解除や荷物処分の手続きが不当だった」という民事紛争を起こされる。
• 行政・近隣住民から「異臭・衛生問題への対応が遅れた」という管理責任を追及される。

このような事態に陥ったとき、責任の所在を明確にできるのが「契約条項の整備」です。

具体的には、高齢入居者との契約では、事前に次のような特約・取り決めを交わしておくことで、法的なトラブルのリスクを抑えられます。

緊急連絡先・後見人の明記	契約時に、実際に対応できる親族や第三者の連絡先を確認し、同意を得ておく。
長期不在時の通知義務	「旅行や入院などで1週間以上留守にする場合は、事前に貸主へ連絡すること」などの条項を明記しておく。
見守りサービスの導入特約	「◯◯歳以上の者の入居に際しては、見守りセンサーを設置することを条件とする」などの条項を明記しておく。
死後事務・契約終了に関する条項	「入居者が死亡した場合、貸主は相続人または死後事務委任者と協議の上、契約を終了できるものとする」などの条項を明記しておく

この他、原状回復や残置物の処理など、明記しておくことでリスクを回避できる条項は多岐に渡ります。

万全の対策をしたいという方は、あらかじめ専門家に相談する必要があります。

まとめ

入居者の高齢化は、いまやどの物件でも避けて通れないテーマです。

しかし、孤独死やトラブルのリスクは、適切な準備をしておくことで大きく減らすことができます。

事前にしっかりと対策を講じておくことが、オーナー様にとっても入居者にとっても、安心して住み続けられる住環境を守ることにつながります。

SAKURA財産形成承継では、物件や入居者の状況に合わせて、法務・保険・管理の各分野を横断した実践的なサポートをご提案しています。

「どこから手をつければいいかわからない」という方も、まずは一度お問い合わせフォームからご相談ください。